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2025.06.04

【相続】空き家の発生を抑制する「空き家特例」とは。控除額、適用条件などを解説

近年、親の介護や看取りを経て、実家を相続するケースが増えています。

しかし、相続した住宅に住む予定がない場合、空き家として放置されることが少なくありません。空き家の管理には手間がかかり、防犯や災害リスクの増加、さらには固定資産税の負担が継続することから、売却を検討される方も多くいらっしゃいます。

このような状況下で、相続した空き家を売却する場合に利用できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、いわゆる「空き家特例」です。

本記事では、空き家特例の概要、適用要件、注意点などを解説し、制度の活用に向けた判断材料を提供いたします。

空き家特例の概要

空き家特例は、相続した被相続人の居住用家屋を一定の条件のもと売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円までの特別控除を受けることができる制度です。

この制度は、空き家の増加を抑制し、住宅の有効活用を促進するために、平成28年の税制改正で創設されました。譲渡益が生じる場合にこの控除を活用することで、所得税・住民税の負担が大幅に軽減される可能性があります。

ただし、制度の適用には複数の厳格な要件が設けられており、要件をひとつでも満たしていない場合は適用が認められません。

参考：
国土交通省空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
国税庁タックスアンサー|被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

主な適用要件

①被相続人の居住状況に関する要件
被相続人が死亡した時点で、単身でその住宅に居住していたことが要件となります。夫婦同居や家族との同居があった場合は適用されません。なお、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合であっても、一定の条件を満たすことで例外的に適用が認められる場合があります。

②住宅の構造等に関する要件
対象となる住宅には、以下の条件があります。
・昭和56年5月31日以前に建築された住宅（旧耐震基準）
・区分所有建物（マンション等）ではないこと
・売却までに建物を取り壊す、または耐震リフォームを実施していること

③譲渡の時期および方法に関する要件
売却の期限と方法にも注意が必要です。以下の基準が設けられています。
・相続の開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡契約を締結し、引渡しが完了していること
・譲渡対価（売却価格）が1億円以下であること
・譲渡先が親族またはこれに準ずる者でないこと

仮に、被相続人の死亡日令和7年3月31日の場合、特例の適用期限は令和10年12月31日です。この期日までに売買契約と引渡しが完了していなければ、特例の適用はできません。

④譲渡を行う者（相続人）に関する要件
譲渡は、相続により住宅を取得した本人が行う必要があります。第三者に名義変更を行った上での譲渡や、相続人以外の者による売却は対象外となります。

また、共有名義で相続した不動産を売却する場合は、相続人全員の同意（売却そのもの、売却価格、引き渡し時期）が不可欠です。